Bau-Turbo: Wann die Gemeinde vom Bebauungsplan abweichen darf

Wer ein Grundstück hat, auf dem der Bebauungsplan das Wunschhaus nicht zulässt, hatte bisher zwei Möglichkeiten: umplanen oder eine Befreiung beantragen, die selten kommt. Seit dem 30. Oktober 2025 gibt es eine dritte. Der neue § 246e Baugesetzbuch erlaubt es der Gemeinde, bei Vorhaben des Wohnungsbaus von nahezu allen Vorschriften des Bauplanungsrechts abzuweichen, ohne dafür den Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Am 18. März 2026 hat die Fachkommission Städtebau einen Muster-Erlass beschlossen, an dem sich die Länder bei der Anwendung orientieren.

Was das praktisch heißt

Der Bau-Turbo ist ein Werkzeug der Gemeinde, kein Anspruch des Bauherrn. Ohne das Einvernehmen der Kommune passiert nichts, und keine Gemeinde muss ihn nutzen. Manche tun es offensiv, andere gar nicht. Das ist der Punkt, den man wissen sollte, bevor man mit falschen Erwartungen ins Bauamt geht.

Trotzdem lohnt die Frage. Sie kostet ein Telefonat, und sie kann ein Grundstück retten, das sonst ausgeschieden wäre. Typische Fälle sind eine Baugrenze, die um wenige Meter im Weg steht, eine festgesetzte Dachform, die nicht zum gewünschten Entwurf passt, oder eine Geschossflächenzahl, die knapp überschritten würde.

Wie ich das in der Beratung handhabe

Wenn wir uns ein Grundstück ansehen und der Bebauungsplan im Weg steht, gehört diese Frage seit letztem Herbst zur Prüfung dazu. Sie ersetzt nicht die saubere Planung nach den Festsetzungen, denn der übliche Weg bleibt der schnellere und sicherere. Sie ist die Rückfalloption, wenn sonst nichts geht.

Was ich Ihnen nicht sagen kann: ob Ihre Gemeinde mitmacht. Das entscheidet sie selbst, Fall für Fall. Erfahrungen aus Nachbargemeinden helfen dabei nur bedingt weiter.

Bei der Beurteilung eines konkreten Grundstücks sehe ich mir den Bebauungsplan ohnehin an. Was dabei zu prüfen ist, steht auf der Seite Grundstückssuche.